宅建業免許が必要になるのはどんなとき?

宅地建物取引業を行うときは、あらかじめ管轄行政庁に対し、宅建業免許の申請をして宅地建物取引業免許証を受けておかなければなりません。

この「宅地建物取引業」というのが判断しにくく、免許が必要なのか迷われる業者様も多くいらっしゃいます。

基本的には次の1、2、いずれかの行為を行う場合がこれにあたります。

  1. 宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと
  2. 宅地又は建物について他人が売買、交換又は賃借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと

これを簡単に図にまとめると、以下のようになります。

区分 自己物件 他人の物件の代理 他人の物件の媒介
売買 必要 必要 必要
交換 必要 必要 必要
賃借 不要 必要 必要

自己物件の賃借のみ、宅建業免許が「不要」ということになりますが、これは賃貸アパートの大家さんが該当します。

一括借り上げやサブリースについて

なお、「自己物件」の「賃借」では宅建業免許が不要であることから、他人(建物オーナーなど)所有の建物を一括で借り上げて、それを顧客に賃借させる場合、いわゆるサブリースの場合には宅建業免許が必要であるようにも思われます。

もっとも、この点は各管轄行政庁に予め確認を取っていただくのが無難ですが、サブリースなど一括で借り上げてから賃貸する場合は、一括借り上げした会社が建物オーナーと(ほぼ)同一であると見なされることから、サブリースや不動産管理のみを行うときは宅建業免許の取得まで求められないケースがほとんどです。

自分の土地を切り売りする場合

たとえば遠方に引っ越すことになったなどの理由から、自己所有の土地を一括で誰かに売り渡す場合、これは原則「業として行う」ことに該当しないため、宅建業免許は不要です。(そうでなければ、多くの人が宅建業免許の取得を強いられてしまいますよね)

他方、自己所有の土地であっても、それを何区画かに分けて(分筆するなどして)販売するときは、それが一度に販売されるのであれ、段階的に販売されるのであれ、「業として行う」に該当することから、宅建業免許を予め受けて不動産業として行わなければなりません。

建設業者様が建売住宅を扱うとき

建設業者様が建物を建築した後、それを建売住宅として販売するようなときは、実はこの行為自体、工事を請け負うものではありませんので建設業許可は不要です。

ところが、完成した建物(または土地と建物)を販売することになることから、宅建業免許は予め受けておかなければなりません。つまり、建売住宅の販売は「宅地建物取引業」に該当するということになります。

建売の場合、住宅等を建築することから建設業の許可が必要で、逆に仲介などではなく自分がそのまま販売してしまうことから宅建業免許が不要とのイメージを抱きやすいので、この点、実際は全く逆になるということは注意して頂くほうがよいかと思います。

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