宅建業免許が必要になるのはどんなとき？

宅地建物取引業を行うときは、あらかじめ管轄の行政庁に対して、宅建業免許の申請をして宅地建物取引業免許証を受けておかなければなりません。

この宅建業免許が必要となる「宅地建物取引業」に該当するのかしないのかの判断が意外と難しいこともあり、免許が必要なのか迷われる業者様も多くいらっしゃいます。

宅地建物取引業とは

基本的には、次の１、２、いずれかの行為を行う場合が宅地建物取引業に該当することになります。

1. 宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと
2. 宅地又は建物について他人が売買、交換又は賃借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと

文章だけだと分かりにくいと思いますので、これを簡単に図にまとめると、以下のようになります。

自己物件の賃借のみ宅建業免許が「不要」、つまり宅地建物取引業ではないという扱いになりますが、これは賃貸アパートの大家さんが該当します。

大家さんがすべて「宅建業免許」を取得しているわけではないことは、イメージしやすいのではないでしょうか。

一括借り上げやサブリースは宅建業免許が不要か

上の表では「自己物件」の「賃借」では宅建業免許が不要であることから、他人（建物オーナーなど）所有の建物を一括で借り上げて、それを顧客に賃借させるケース、いわゆるサブリースの事業には宅建業免許が必要であるようにも思われます。

もっとも、サブリースなど一括で借り上げてから賃貸する場合は、一括借り上げした会社が建物オーナーと（ほぼ）同一であると見なされることから、サブリースや不動産管理のみを行うときは宅建業免許の取得まで求められないケースが大半です。

※ただし、この点は各管轄行政庁によって多少運用の基準が異なることがあるようですので、これからサブリース事業などを開始される場合には予め確認を取っていただくほうが無難です。

自分の土地を切り売りする場合は宅建業免許が不要か

では、自分の土地を切り売りする場合は宅建業免許は不要なのでしょうか。

まず、遠方に引っ越すことになったなどの理由から、自己所有の土地を一括で誰かに売り渡すようなケースではどうでしょうか。これは原則「業として行う」ことに該当しないため、宅建業免許は不要です。（そうでなければ、多くの人が宅建業免許の取得を強いられてしまいますよ）

一方、自己所有の土地であっても、それを何区画かに分けて（分筆するなどして）販売していくときは、それが一度に販売されるのであれ、段階的に販売されるのであれ、「業として行う」に該当することから宅建業免許をあらかじめ取得しておかなければなりません。

建設業者様が建売住宅を扱うとき

最後に、建設業者様が建物を建築した後、それを建売住宅として販売するようなときは、どうでしょうか。

実はこの行為自体は、工事を請け負うものではありませんので建設業許可は不要です。

ところが、この行為は完成した建物（または土地と建物）を販売することになることから、宅建業免許はあらかじめ受けておかなければならないことになります。

つまり、建売住宅の販売は「宅地建物取引業」に該当するということです。

建売の場合、住宅等を建築することから建設業の許可が必要で、逆に仲介などではなく自分がそのまま販売してしまうことから宅建業免許が不要とのイメージを抱きやすいので、この点、実際はまったく逆になるということは注意していただくほうがよいかと思います。