不動産業を開業する場合、っまず不動産会社を設立して（または個人事業として）行政庁から宅建業免許を受けた後、供託金の供託または保証協会への分担金を納付します。
この供託金の供託（または保証協会への分担金の納付）を行わなければ、不動産業者として営業を開始することはできません。
当事務所は、これから不動産業を開業する起業家さまから日々多くのご相談や免許取得申請の代行ご依頼を頂いておりますが、その中でももっとも問題が生じやすい、言い換えるなら手続きが進まなくなってしまいやすい人的・物的な２つの要件は、「事務所」と「専任の宅地建物取引士」です。
それぞれ、どんな問題が生じることで手続きがストップしてしまうのか、典型的な例を簡単にご説明いたします。
宅建業免許を申請する上での事務所の要件
まず一点、行政庁から不動産業の営業を行ってもよいという「宅建業免許」を受けるためには、不動産業を独立して営業できるだけの事務所を構えていることが求められます。
これは原則的に、独立した１つの部屋全体を不動産業のために用意しなければなりません。
そのため、次のような状況では独立性が認められず、宅建業免許の要件を満たさないことになります。
- 同じ部屋を複数の会社で利用する
- 別の会社が借りているフロアの一部を間借りする
- 独立した構造になっていないレンタルオフィス
- １部屋しかない代表者の居住する自宅
上記のような状況でご相談に見える、不動産業開業予定の方は非常に多いです。
ただし、構造を修正することで要件を満たすこともあります。たとえば、別の会社が借りているフロアの一部を間借りする場合であっても、入口から入った後、それぞれの法人が別々の入口を設置して、各法人同士が一定の高さ以上のパーティションで区切られているなど、独立性を満たしていけば申請が受理されることもあります。
実際、このようなケースでパーティションで区切って申請を行うという案件は、それほど少ないわけではありません。
もっとも、都道府県にもよりますが宅建業免許における事務所の要件は、年々厳しくなっています。「だいたい、こんな感じの部屋なら通るだろう」「同じような状況の不動産業者がいるから、ウチも問題ないだろう」と安易に賃貸借契約を結んでしまい、後から要件を満たさないことが判明すると、余計な日数やコストがかかってしまいます。
事務所の要件は軽視せずに、予め行政庁に判断を求める（または行政書士に相談する）など、しっかり確認しておくほうがよいでしょう。
専任の宅地建物取引士の「専任性」
そしてもう一点、これは上で触れた物的な要件とは違い「人的な要件」になりますが、宅建業免許を申請する場合、その事務所に最低限１名の専任宅地建物取引士を設置しなければなりません。（宅建業に従事する者５名につき１名必要）
このこと自体は、これから不動産業を開業予定の方であれば、既にご存じのことがほとんどです。
もっとも、この専任の宅地建物取引士の「専任性」については、悩まれたり誤解されている方も少なくありません。
基本的には、これから宅建業免許を申請する会社（事業者）の営業時間中常勤できる人でなければならず、かつ、別の仕事をしている人や、別会社の常勤役員などではない人を選ぶ必要があります。
そのため、ご相談頂くケースとしては
- アルバイトで週に２，３回通ってもらう予定の人
- 他の会社の常勤取締役などに就任中の人
- 他の会社で常勤している人
以上のような人は、専任の宅地建物取引士の「専任性」が認められませんので、宅建業免許の申請を進めることができません。
もちろん、例外的に専任性を認めてもらうことも不可能ではありませんが、その場合は資料等で原則を覆していかなければならないため、簡単にできるものではありません。
「誰か資格を持っている人から名義だけ借ります」というのは、当然ですが業法違反です。
不動産業者として独立を予定している人
上記と少し話が逸れますが、よくご相談を頂くにもかかわらず宅建業免許の申請が難しいケースとしては、
「いま不動産会社で働いている。宅地建物取引士の資格は持っているので、今後、自分で会社を作って不動産業を始める予定である。独立する前に会社設立と宅建業免許を申請して、準備万端にしておきたい」
という内容のご相談です。
この場合、現在不動産会社にお勤め中であるため、ご自身が宅地建物取引士の資格を持っていたとしても、（新たに設立する）不動産会社に「専任性」が認められず、この時点では宅建業免許の申請を進めることはできません。
先に準備するとしたら、不動産会社を設立しておく、程度でしょうか。
宅建業免許の要件に迷われたとき
以上が、よく問題になりやすい事務所（物的）の要件と、専任の宅地建物取引士（人的）要件になります。
事務所の要件や専任性の要件は、しっかり資料等で証明できれば、例外的に認められるというケースもあります。
当事務所では、これまで様々なケースで宅建業免許の申請を行ってまいりました。これから宅建業免許を取得予定の方で「これって要件を満たすのかな？」とお困りの方は、よろしければ一度ご相談ください。（初回電話相談は無料です）
