不動産業の開業で問題になりやすい事務所要件と専任性要件

不動産業を開業する場合、不動産会社を設立して(または個人事業として)行政庁から宅建業免許を受け、供託金の供託または保証協会への分担金を納付しなければ、不動産業者として営業を開始することができません。

当事務所は、これから不動産業を開業するという起業家さまから日々多くのご相談や代行依頼を頂いておりますが、その中でももっとも問題が生じやすい、言い換えるなら手続きが進まなくなってしまいやすい人的・物的な2つの要件は、「事務所」と「専任の宅地建物取引士」です。

それぞれ、どんな問題が生じることで手続きがストップしてしまうのか、典型的な例を簡単にご説明いたします。

宅建業免許を申請する上での事務所の要件

行政庁から不動産業の営業を行ってもよいという「宅建業免許」を受けるためには、不動産業を独立して営業できるだけの事務所を構えていることが求められます。

これは原則、独立した1つの部屋をまるまる、不動産業のために用意しなければなりません。

そのため、これはご相談のケースとしては頻繁にありますが、

  • 同じ部屋を複数の会社で利用する
  • 別の会社が借りているフロアの一部を間借りする
  • 独立した構造になっていないレンタルオフィス
  • 1部屋しかない代表者の居住する自宅

といった部屋では独立性が認められず、宅建業免許の要件を満たさないことになります。

ただし、構造を修正することで要件を満たすこともありますから、たとえば別の会社が借りているフロアの一部を間借りする場合であっても、入口から入った後、それぞれの法人が別々の入口を設置して、各法人同士が一定の高さ以上のパーティションで区切られているなど、独立性を満たしていけば申請が受理されることもあります。

都道府県にもよりますが、宅建業免許における事務所の要件は、年々厳しくなっています。「だいたい、こんな感じの部屋なら通るだろう」と安易に賃貸借契約を結んでしまい、後から要件を満たさないことが判明すると、余計な日数やコストがかかってしまいます。

事務所の要件は軽視せず、予め行政庁に判断を求めるなど、しっかり確認しておくほうがよいでしょう。

専任の宅地建物取引士の「専任性」

もう一点、これは人的な要件になりますが、宅建業免許を申請する場合、その事務所に最低限1名の専任宅地建物取引士を設置しなければなりません。(宅建業に従事する者5名につき1名必要)

この専任の宅地建物取引士の「専任性」ですが、基本的にはこれから宅建業免許を申請する会社(事業者)の営業時間中、常勤できる人でなければならず、かつ、別の仕事をしている人や、別会社の常勤役員などではない人を選ばなければなりません。

そのため、ご相談頂くケースとしては

  • アルバイトで週に2,3回通ってもらう予定の人
  • 他の会社の常勤取締役などに就任中の人
  • 他の会社で常勤している人

以上のような人は、専任の宅地建物取引士の「専任性」が認められませんので、宅建業免許の申請を進めることができません。(もちろん、例外的に専任性を認めてもらうことも不可能ではありませんが、その場合は資料等で原則を覆していかなければならないため、簡単にできるものではありません)

不動産業者として独立を予定している人

上記と関係して、よくご相談を頂くにもかかわらず、宅建業免許の申請が難しいケースとしては、

「いま不動産会社で働いている。宅地建物取引士の資格は持っているので、今後、自分で会社を作って不動産業を始める予定なので、独立する前に会社設立と宅建業免許を申請して、準備万端にしておきたい」

という内容のご相談です。

この場合、現在不動産会社にお勤め中であるため、ご自身の不動産会社に「専任性」が認められず、この時点では(不動産会社の設立は可能だったとしても)宅建業免許の申請を進めることができないからです。

宅建業免許の要件に迷われたとき

以上が、よく問題になりやすい事務所(物的)の要件と、専任の宅地建物取引士(人的)要件です。事務所の要件や専任性の要件は、しっかり資料等で証明できれば、例外的に認められるというケースもございます。

当事務所では、これまで様々なケースで宅建業免許の申請を行ってまいりました。「これって要件を満たすのかな?」と宅建業免許の申請でお困りの方は、よろしければ一度ご相談ください。(初回電話相談は無料です)

宅建業免許や不動産会社設立に関する初回相談は、無料にて承っております。お電話とメール、ご都合のよい方法でご連絡ください。(ご来所での相談をご希望の方は、お電話・メールでご予約ください)

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